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伦敦“煤炭商场”惊艳亮相,英国人再玩“变废为宝”
字号:[    ] 发布时间:2018-11-14 来源:英伦投资客

  就在两周前,传说中的“煤炭商场”,由卸煤场改造而来的伦敦新地标Coal Drops Yard终于正式开业。


  Coal Drops Yard于2018年10月26日对公众开放


  傍晚的Coal Drops Yard

  Coal Drops Yard这个名字带有浓浓的工业风,按照字面意思理解,Coal煤炭;Drops掉落;Yard院子、场地;煤炭掉落的地方,直译过来就是「缷煤场」。

  Coal Drops Yard建于1850年代,位于国王十字火车站旁边,最早是用来存放从英国北部运来的煤炭。


  项目在伦敦的大体位置

  项目在伦敦一区的具体位置

  运煤的火车从煤矿产区行驶到伦敦国王十字后,车厢底部一打开,煤矿自然卸落。久而久之, Coal Drops Yard就成了该地的地名并沿用至今。

  160多年前的Coal Drops Yard

  历经长达四年的更新改造,Coal Drops Yard实现了从卸煤场到区域商业中心的华丽转身,成了媲美Covent Garden的世界级地标。

  改造后的Coal Drops Yard

  Coal Drops Yard共有10万平方英尺(约9290平米)的商业空间,是一个融合商铺、酒吧、餐厅的综合商业体。

  由于低密度和大面积的公共空间的设计,Coal Drops Yard一开业就吸引了来自伦敦、英国乃至全世界的商家和游客。


  Coal Drops Yard位于国王十字的正中心,北接Lewis Cubitt广场,西临Gas Holder(由煤气罐改造而来的豪宅),东临伦敦艺术大学中央圣马丁学院(Central Saint Martins, UAL),向南与国王十字车站和圣潘克拉斯车站仅一街之隔。

  Coal Drops Yard在国王十字的位置

  Coal Drops Yard共65个单元,每一单元都有其特有风格,与入驻的品牌店铺完美契合。


  某单元改造前

  某单元改造后

  事实上,早在2010年,尚未完成改造的Coal Drops Yard就开始举办伦敦时装周,这里曾上演过Paul Smith、Alexander McQueen、Mary Katrantzou等知名品牌的服装秀。

  秀场上的模特和设计师大多毕业于Coal Drops Yard附近的伦敦艺术大学中央圣马丁学院。


  Coal Drops Yard过去曾用于伦敦时装周秀场


  改造完成后,Coal Drops Yard仍保留了秀场功能

  改造完成后的Coal Drops Yard主体共三层,分别是地面层(Yard层),高架桥层以及顶层(Upper Level)。

  通过天桥、楼梯、电梯连接,每一层都可方便到达,通道畅达,动线简洁,易于导航。


  Coal Drops Yard切面图

  2018年6月15日,三星宣布进驻Coal Drops Yard,将租用顶层高达2万平方英尺的空间来开设伦敦旗舰店,以此与苹果在伦敦的旗舰展开竞争。


  三星之外,谷歌和Facebook都已经宣布入驻Coal Drops Yard附近的国王十字,作为其英国总部,未来将分别雇佣7000和6000人,大大保证了Coal Drops Yard地区的消费能力和日常人流。


  Coal Drops Yard附近的IT金领

  除了三星,目前已进驻Coal Drops Yard的品牌还包括:Paul Smith, Tom Dixon, Cubitts, Manifesto, Cheaney, Form+ Thread, Universal Works等服装大牌,和像Barrafina, Casa Pastor和Wine bar The Drop这样的高级餐厅。


  不只国际大牌,Coal Drops Yard同样欢迎新兴设计师和独立零售商,并且十分注重销售商和购物者之间的联系。

  考虑到孕育出Alexander McQueen、Stella McCartney的中央圣马丁就在Coal Drops Yard隔壁,想必这里未来还能诞生更多大牌。

  Coal Drops Yard的前世今生

  十九世纪初期,铁路的大规模铺设使得Coal Drops Yard所在的国王十字成了英国最重要的工业区之一。


  100年前的Coal Drops Yard

  摄政运河的开通使得大量煤炭、谷物、土豆等物资可以通过铁路和水路从外地运输到伦敦市中心。

  Coal Drops Yard正是维多利亚时代的两座煤炭储存中心,火车将煤炭从英格兰北部运到这座仓库,再供给伦敦的家庭和公司。


  Coal Drops Yard鸟瞰图

  二战之后,陆路运输逐渐取代铁路运输,从此国王十字区逐渐走向没落,从以往繁忙热闹的工业厂区和煤炭等资源储存库沦为废旧工业地。

  从二十世纪开始,国王十字区充斥着毒品和色情业,并成为了艺术家们的聚集地。

  国王十字遍布缺乏修缮的老式建筑,当地居民也饱受失业、犯罪以及脏乱差环境等问题的困扰。


  过去的国王十字

  进入二十一世纪,伦敦政府开始重新发力市中心,于是加大了对国王十字的投资,投入超过80亿英镑。

  虽然之前的历史建筑和交通枢纽已经老旧,但是国王十字区更新项目并没有大刀阔斧地改造原来的建筑,而是保留着这片工业革命时期遗留的建筑特色,将“过去”和“现代”完美地结合了在一起。

  Coal Drops Yard就是最典型的例子。


  尽管经过160多年历史的洗礼,Coal Drops Yard的大型砖砌高架桥、鹅卵石街道以及一些铁质设施仍被奇迹般地保留了下来,并经由项目方精心设计,运用到了新的商业项目中。


  Coal Drops Yard大型砖砌高架桥、鹅卵石街道


  改造后的Coal Drops Yard

  尤其是那一对从维多利亚时代保留至今的由大砖砌成的高架桥,项目方通过发挥想象力,将他们延展、连接,不仅在功能上实现了两侧建筑的互通,也打造了一个具有视觉吸引力的公共空间。


  Coal Drops Yard的公共空间

  从旧工业建筑变身为商业建筑中,最重要的是要考虑公共空间和社交场所的设计。

  Coal Drops Yard的设计很好的将原来的建筑的整体空间格局以及结构保留下来,并且与国王十字区的住宅区和现代化的办公场所结合在了一起。


  这个项目改造的关键在于提升原建筑物之间的连接性,通过天桥连接工程和曲线状屋顶延伸设计,来创造出这个未来商场的新核心,同时也使建筑有了地标感。


  为了两个独立的煤炭仓库实现相连,设计师通过在上方增加一个弯曲的弧形钢结构屋顶的方式,巧妙地实现了连接。


  屋顶设计过程

  高架桥相互连接,已实现互通

  看到这里,是不是觉得Coal Drops Yard与常见的大盒子式商场,甚至与绝大多数高街商业项目全然不同?这样的购物中心真的会有吸引力吗?

  关于这种疑问,Coal Drops Yard零售项目高级主管Craig White在接受福布斯采访时表达了自己的想法:

  “永远不要提起 ‘商场’这个(过时)的名词。如果让顾客嗅到一丝丝开发商的气味,游戏基本就结束了。我们需要非常温和、谦卑地表达自己的价值观。”


  对标Covent Garden,Coal Drops Yard将如何影响国王十字?

  Coal Drops Yard改造工程刚开始的时候,项目方就将其与Covent Garden相对比,宣称其将成为Covent Garden式的世界级地标。

  如果要确切了解Coal Drops Yard未来会对国王十字产生的影响,已经非常成熟的Covent Garden的确是最好的参照物。


  Covent Garden

  Covent Garden同样位于伦敦一区,长期不断的街头艺术表演和品牌聚集的店铺让这里永远游人如织。


  100年前的Covent Garden

  跟Coal Drops Yard以前是卸煤厂不同的是,Covent Garden在二十世纪初就已经是伦敦负有盛名的中心广场。


  不过因为疏于管理,上个世纪的Covent Garden也如下面的图片一样,虽一度成为英国最大的蔬果市场,但却因人流太大而混乱无序,到处违法搭建、垃圾遍地。


  这种混乱的情况一直持续到英国国会发布整改令,在经过持续四十年的城市更新改造以后,以前的“菜市场”变成了如今游客必逛的伦敦地标。


  纵观Covent Garden的改造历史,其之所以最后能够成功,总结起来主要做对了以下三点:

  1. 通过中心广场吸引人流,扩大知名度

  Covent Garden不光把街区改造成步行街,其中心市场的改造还打开了原本封闭的内院,并大大提高了游客的渗透性。

  下面这张图可以看出Covent Garden中心广场是如何吸引客流量,让周围Capco所属的商业地产获得额外的收益。


  2. 大规模聚集零售商业物业,使其更具长期发展潜力

  在伦敦的商业集群里,Covent Garden和Coal Drops Yard所在的国王十字正好是一区内的两大新兴商业集聚区。


  红框内两大块绿色分别是Covent Garden和国王十字

  Covent Garden地块由英国上市公司Capco全资持有,Capco这几十年间非常有目的性地一步步扩展了其在Covent Garden的商业版图。


  从Capco年报看出,通过持续收购Covent Garden的商业物业,其产生的聚集效应大大提升了项目整体的附加值。


  Capco2006年持有35栋物业,收益2200万英镑,总价值为4.89亿英镑。

  Capco2016年持有73栋物业,收益4100万英镑,总价值为22.28亿英镑。

  物业增加了一倍,价值增加了四倍多,可以商业集聚效应对整体价值的提升。

  3. 正确定位和管理聚集性商业

  Covent Garden里的高级时尚区和奢侈品区是吸引到大量游客的主要原因之一,在购物完后,还可以直接去伦敦市中心有名的美食区之一。

  相对于零散的商铺和餐厅,Covent Garden完全满足了游客的所有需求,从而更能把游客留在一个区域,为其他相近的店铺提供客流量。


  Covent Garden的中心广场除了定期的艺人表演外,Capco管理团队每年都会举办一些特定活动来吸引更多游客。


  Covent Garden圣诞活动

  租金方面,因为人流差异,Covent Garden里接近广场中心和地铁出口的时尚区是最贵的,外围的餐饮区是最便宜的。


  Covent Garden租金地图

  英国人再玩“变废为宝”,对投资者有何启示?

  对标Covent Garden的发展史,国王十字作为伦敦一区内另一大新兴商业区,同样拥有Coal Drops Yard这样一个地标级别的区域中心,能够快速提升地区知名度,并带来人流。


  Coal Drops Yard附近仍有大量待改造的地块,比如Regents Quarter,随着Coal Drops Yard日渐成熟,其作为中心吸引而来的人流,也能迅速分散给周边地块。

  Coal Drops Yard不仅能吸引和留住客流,随着商业不断在Coal Drops Yard附近集聚,还能提升区域整体价值。


  Coal Drops Yard位于国王十字核心区,相比Covent Garden的一大的优势便是地标建筑物的整体性,开放性和交通枢纽的连接性,使得Coal Drops Yard未来客流极具爆发潜力。


  上图红色处为Coal Drops Yard所在地

  项目方预计,Coal Drops Yard未来每年会为国王十字带来2000多万名游客,良好的商业和购物氛围同样会让附近的居民受益,并提升其住宅价值。

  加之谷歌、Facebook、三星未来几年于国王十字相继落地,Coal Drops Yard给附近的住宅区和写字楼所产生的附加值还会被进一步放大,甚至这几方还能互相增加对方的商业价值,毕竟大规模的科技和时尚产业集群更能保证区域人口素质,完善居住属性。

  对于投资者来说,其启示便是,需要重视地标商业中心的集聚效应和对其他物业价值的带动效应。


  除此之外,Coal Drops Yard多使用英国维多利亚时代才有的古老建筑,并结合当代设计,新旧交融,造就了地区的独特性。

  Coal Drops Yard项目方认为,国王十字区城市更新“着眼长远、鼓励再利用历史建筑、对环境影响最小”,这是项目开发过程中的指导性原则。

  对于投资者来说,Coal Drops Yard带来的启示便是,投资不仅要关注地理位置、交通枢纽、科技产业,还要关注大部分人会忽略的文化和历史属性。

  英国人非常重视保留和传承拥有几代人记忆的历史建筑,而这些历史建筑也因为其“不可再创造”的属性,拥有无法估量的价值。


  总结来说,随着Coal Drops Yard正式开业,伦敦再次迎来一座世界级地标。

  英国是世界上城市更新开展得最早且公认做得很好的国家。

  在伦敦,不乏像Covent Garden(从菜市场到商业中心)、金丝雀码头(从废弃码头到第二金融城)、Tate Morden(从发电站到现代艺术馆)这样优秀的改造项目:通过更新历史建筑大大提升区域价值。

  投资伦敦,应该要做到目光长远,即便是一座废弃的卸煤场、煤气罐、甚至发电站,英国人都能“变废为宝”,通过更新改造让其华丽变身。


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